Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Поправки 2020 года: сокращён минимальный срок владения жильём». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Платить налог (НДФЛ) необходимо собственникам жилья (квартиры, дачи, дома или комнаты), гаража, земельного участка. Если владение недвижимостью продолжалось менее установленного срока, нужно заплатить налог на продажу недвижимости. А если минимальный срок прошел, то подавать декларацию и платить налог с продажи не нужно. Сумма полученного дохода тоже не будет иметь значения. Минимальный срок владения — 3 или 5 лет и зависит от вида имущества и ряда нюансов.
Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, и не взимается в следующих случаях:
- недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;
- если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ;
- если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи;
- квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.
Какое жилье считается единственным?
Если в собственности гражданина на момент продажи находится только одно жилое помещение, то оно признается единственным. Минимальный срок владения в этом случае будет составлять 3 года. При этом не учитывается жилье, которое было приобретено в течение 90 дней до продажи прежнего.
Например, вы купили квартиру в сентябре 2019 года и продали ее в октябре 2022 года — 3 года минимального срока уже прошло. При этом еще до продажи, в августе 2022 года, вы купили новое жилье, куда и собираетесь переехать. В этом случае налог не нужно будет платить, поскольку проданное жилье все еще считается единственным.
Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?
Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.
При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.
Справочно:
Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.
Как снизить размер выплат?
Способ 1 подойдет тем, кто приобретал квартиру на собственные средства или в ипотеку и имеет на руках все подтверждающие документы. В этом случае налог выплачивается от разницы между стоимостью приобретенного жилья и ценой, за которую его продают.
📌 Пример. Квартира приобреталась за 2 115 000 рублей, продается за 3 670 000 рублей, кадастровая стоимость – 3 200 000 рублей. У владельца на руках есть договор, который подтверждает, что он купил жилье за 2 115 000 рублей. Государству нужно будет выплатить 13% от разницы между покупкой и продажей: (3 670 000 – 2 115 000) х 0,13 = 202 150 рублей.
Если бы владелец стал продавать эту же квартиру, учитывая ее кадастровую стоимость – 3 200 000 рублей, то размер налога был бы в разы выше. 3 200 000 х 0,7 = 2 240 000 рублей, что меньше суммы, указанной в договоре – 3 670 000 рублей, поэтому налог будут отсчитывать от нее. Таким образом налог составит: 3 670 000 х 0,13 = 477 100 рублей, что в 2 раза больше, чем при использовании первого способа.
❗️ Если продавец планирует сократить сумму налога приведенным выше способом, важно не забыть подать декларацию и предоставить документы о ранее произведенных расходов (то есть подтвердить факт того, что квартира была куплена ранее). За владельца налоговая это не сделает, и могут возникнуть проблемы.
Как узнать, нужно ли платить налог
При решении данной задачи имеют место два важных взаимосвязанных фактора: срок владения имуществом и способ его получения. От способа получения и сделки-основания зависит минимальный срок, в течение которого вы должны быть собственником, если не хотите платить налог.
Дата регистрации в Росреестре показывает, с какого момента вы являетесь владельцем недвижимости. Время вступления в права владения отражены в выписке ЕГРН.
Важно учитывать, что именно регистрация в реестре наделяет собственника правами на владение и распоряжение объектом налогообложения, а договоры разных типов являются подтверждением факта сделки. Здесь нужно понимание того, как была получена недвижимость: по коммерческой сделке, по наследству, по дарению и т.п.
Чтобы ответить на вопрос, нужно ли платить налог с продажи квартиры, надо сравнить дату вступления в права собственности и способ получения имущества. Существует три возможных варианта:
- Если дата регистрации ранее 31.12.2015 года, то по любому документу-основанию собственность должна находиться в вашем распоряжении в течение трех лет.
- Если дата регистрации прав владения после 01.01.2016, а имущество получено путем дарения от близкого родственника, было приватизировано или получено в наследство, то владеть квартирой необходимо также в течение трех лет.
- Если дата регистрации прав владения после 01.01.2016 при проведении всех прочих сделок, то необходимо сохранять квартиру в собственности в течение пяти лет.
Срок владения исчисляется в месяцах, поэтому минимальное время собственности составляет 36 месяцев при наличии условий, описанных выше. Таким образом, налог в размере 13% платить не нужно, если вы решили продать квартиру по истечении 36 месяцев.
С какой суммы уплачивается налог
Изменения, коснувшиеся налогового законодательства в сфере жилищного рынка, существенно изменили способ начисления НДФЛ. С 2018 года нельзя продать жилье по сильно заниженной стоимости для уменьшения бремени налогоплательщика.
Теперь налог на доходы физических лиц при реализации жилья рассчитывается не только из фактически полученной прибыли, но и с учетом кадастровой стоимости недвижимого имущества. При возникновении обстоятельств, которые подтверждают сбыт жилища по цене ниже его рыночной оценки и менее 70% от кадастровой стоимости, для расчета обязательств гражданина используется коэффициент 0.7, который умножается на кадастровую стоимость предмета договора.
При торговле жильем, сбыт которого несет выгоду более одного миллиона рублей, придется заплатить налог по ставке 13%. Данный вид налогового бремени признается налогом на доходы физических лиц и подлежит декларированию, поэтому необходимо как отчитаться перед налоговой, так и внести определенную сумму налогов до установленного законом времени.
ФНС уточняется, что НДФЛ облагается только фактически полученная прибыль – разница между первоначальной стоимостью жилья и конечной ценой ее реализации.
В рамках ст. 224 НК РФ, налог на продажу квартиры нерезидентом России составляет 30% от полученной продавцом суммы. Резидентами РФ признаются лица, проживающие на территории государства в течение 183 дней за последние 12 месяцев.
Документы, прилагаемые к декларации
Для подачи 3-НДФЛ после реализации недвижимости, которая принадлежала на правах собственности, гражданин должен приложить и другие документы.
К таким документам могут относиться:
- Копия договора покупки и реализации недвижимости, в котором указывается стоимость жилья;
- Расписка или иной документ, устанавливающий факт получения средств, в том числе выписка с банковского счета.
Для получения расчета НДФЛ по программе «доходы минус расходы» необходимо приложить:
- Старый договор, который устанавливает права владения и распоряжения заявителя;
- Документы о праве собственности – выписка из ЕГРН;
- Расчетный документ, устанавливающий размер понесенных гражданином расходов, в том числе расписка от бывшего владельца, заключение из банка о произведенной операции или чек о пополнении счета другого лица.
- Копию паспорта и другие документы, которые могут потребовать служащие ФНС.
Ответы на частые вопросы
– Можно ли применить оба вычета: в размере расходов и в 1 млн. руб.?
К сожалению, нет. К одному объекту недвижимости можно применить только один из них. Выбор за вами.
Например, продаете дом за 1,5 млн. И у вас есть документы на расходы по его строительству на сумму 400 тыс. руб. Можно выбрать вычет по расходам и заплатить налог с дохода в 1,1 млн. руб.
А можно применить вычет в 1 млн. руб. и заплатить 13% с 500 тыс. руб. Вам как выгоднее? 😉
– Всегда ли нужно подавать декларацию 3-НДФЛ при продаже квартиры (если срок владения – менее 5 лет)?
Да, при продаже недвижимости сроком менее 5 лет, даже если не возникает налога к уплате, необходимо подать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ. Сделать это нужно до 30 апреля того года, который следует за годом продажи. А если есть налог к уплате, то оплатить его нужно будет до 15 июля.
Например, если жилье продали в 2021 году, то декларация подается до 30 апреля 2022 года, а налог оплачивается до 15 июля 2022 года.
Как осуществить налоговый взаимозачёт?
Почему же вам так не терпится продать квартиру, полученную в собственность в результате приватизации, ну или в качестве наследства и подарка? Возможно, вам просто нужны деньги. Однако высока вероятность, что эти деньги вы потратите на приобретение нового жилья. Ну, мало ли, вдруг в этом вас что-то не устраивает (состояние, расположение, площадь…), а вот какая-то новостройка вдруг полюбилась одним лишь своим внешним видом. И в таком случае вам точно не помешает использование налогового вычета.
Допустим, что вы продаёте квартиру за пару миллионов рублей, а после покупаете ещё одну квартиру, которая стоит на пару миллионов рублей дороже. Из первой суммы вы вычитаете миллион рублей и отнимаете 13%, это вы наверняка уже запомнили. Однако так как вы не только продаёте, но и покупаете, то есть по сути остаётесь собственником квартиры в стране, государство идёт вам навстречу и позволяет воспользоваться налоговым вычетом. Отсчитайте 13% от дополнительно потраченных вами на приобретение новой квартиры двух миллионов (но не больше, потому что сумма вычета тоже не бесконечна). Забавно, что таким образом вы можете не просто не потратиться на налог, а получить дополнительные деньги. Получается своеобразный налоговый взаимозачёт.
Особенности продажи квартиры приобретенной после 1 января 2016 года
Для квартир, которые приобретены в 2016 году, в законодательстве внесены изменения, как в этом случае считать налог за продажу квартиры 2016. Во-первых, увеличился срок использования квартир, после которого можно продать недвижимость без оплаты налогов – до 5 лет (60 месяцев). Во-вторых, налог будет рассчитываться с наибольшей цены после сравнения государственной кадастровой оценке и суммы по договору продажи. Важным моментом является тот факт, что нововведения касаются только(!) физических лиц, если владельцами помещения является ИП, можно руководствоваться существующими ранее правилами.
Ключевой особенностью нововведений является характер использования жилой недвижимости. Это относится только к тем объектам, которые не участвуют в получении дохода владельцем и приобретены, начиная с 2016 года. Всей остальной недвижимости (на которую право собственности оформлено до 2016 года) новые правила не касаются. Ее можно продавать, не оплачивая налог с продажи квартиры, после 3 лет владения (36 месяцев).
Пример 2
Жилое помещение было приобретено в мае 2013 года, а продано в июне 2016 года. Соответственно, 3 года использования помещения прошло, поэтому НДФЛ не уплачивается. При этом в новых правилах, когда вычисляется налог за продажу квартиры 2016, обозначены исключения, облагаемый срок владения в 3 года остается для следующих категорий недвижимости:
- в 2016 году была получена по наследству, но только от близких родственников в соответствии со ст. 14 Семейного Кодекса;
- для недвижимости, зарегистрированной в Кадастре в результате приватизации имущества, полученного по договору коммунальной ренты.
Следует учитывать, что для недвижимости, зарегистрированной с 2016 года, берется во внимание кадастровая стоимость жилья. Налогооблагаемой базой является большая сумма из двух вариантов: кадастровой стоимости и суммы продажи по договору, которая рассчитывается с коэффициентом x 0,7.
Пример 3
Частное лицо, являющееся резидентом РФ, приобрело недвижимость в 2016 году за 6 млн. рублей. Объект был продан в этом же году за 7,5 млн. рублей с учетом, что кадастровая стоимость жилья составляла 8,9 млн. рублей. Так как кадастровая стоимость выше, она по идее должна использоваться в качестве налогооблагаемой базы, но принимается в расчет только с коэффициентом 0,7. Если 8,9 млн. рублей умножить на 0,7, получится 6,2 млн. рублей, что будет меньше заявленной цены по договору, поэтому в качестве налогооблагаемой базы принимается именно цена по договору, с которой уплачивается налог с продажи квартиры.
Подоходный налог за продажу квартиры 2016 в этом случае рассчитывается по следующей формуле также с договорной суммы: налог за продажу квартиры 2016 (НДФЛ) = (7,5 – 6) х 13% = 195 000 руб. Обращаем внимание, что при учете кадастровой стоимости, она также должна быть определенной именно на 01.01.2016 года. Если по какой-то причине оценка не производилась, то для НДФЛ используется в этом случае сумма реализации недвижимости по договору.
Аналогичная ситуация обстоит и с налогом на недвижимости (на дом или квартиру) — с 2016 года расчет производится именно с кадастровой стоимости, но если кадастровая стоимость жилья согласно кадастру меньше или не превышает сумму имущественного вычета в 1 млн. рублей, то налог не платится. При этом если она находилась в собственности соответственно 3 или 5 лет, то резидент не освобождается от подачи декларации о доходах и включении данного дохода в нее.
Пример 4
Например, резидент в мае 2015 года приобрел дом в сельской местности за 672 тыс. рублей и продал его в январе 2016 года за 953 тыс. рублей. Расчет может быть проведен двумя способами:
- с имущественным вычетом (953 000 – 1 000 000) х 13% ) налог не выплачивается;
- исходя из суммы прибыли (953 000 — 672 000) х 13% = 36 530 рублей.
Очевидно, что первый вариант выгоднее и исключает какие-либо выплаты. Согласно законодательству владельцы жилья могут выбрать удобный для них вариант расчета и приемлемый налог с продажи квартиры.
Пример 5
Комната приобретена вначале 2016 года за 1400 000 рублей, а в конце года продана за 1350 000 рублей. В этом случае лучше вычесть затраты на приобретение из суммы договора, (1350 000 — 1400 000) х13% = 0. При этом если квартира подарена или была получена по наследству, то при продаже ранее 36 месяцев со дня кончины предыдущего владельца, никаких налоговых обременений не возникает. При дальнейших расчетах можно воспользоваться имущественным вычетом в 1 млн. рублей.
Пример 6
Рассмотрим и другой пример, когда резидент РФ вступил в наследство в 2015 году и захотел продать в 2016 (собственность меньше 5 лет). Кадастровая стоимость согласно документам – 2,6 млн. рублей, цена по договору 2,3 млн. рублей, тогда как при оценке недвижимость была оценена в 2,5 млн. рублей. В таком случае нужно обязательно платить налоги, причем нельзя учесть расходы (кадастровую или оценочную стоимость), так как жилая площадь получена по наследству. Обратите внимание, что продать квартиру меньше 5 лет в собственности с 2016 года можно только с уплатой налогов.
Расчеты по данном объекту следующие:
- сравниваем договорную и кадастровую стоимость в 0,7 доле, (2,6 млн *70%) = 1,82 млн. Договорная сумма больше, поэтому она берется в качестве облагаемой базы;
- используем имущественный вычет в 1 млн. рублей и рассчитываем налог за продажу квартиры: (2,3 -1 млн. (вычет))*13%= 169 000 руб.
Оплата налога в при продаже одного объекта недвижимости и покупке другого в одном налоговом периоде
Оплата налога производится в зависимости от стоимости одного и второго объекта недвижимости. Например, если при продаже квартиры был получен доход, то с одной стороны нужно платить налог на прибыль. При этом если до этого не пользовался фиксированный имущественный вычет в 2 млн. рублей для покупателей, или с 2014 года не он использован не полностью, можно сократить сумму налога. Это важно, если есть желание продать квартиру меньше 5 лет в собственности с 2016 года.
Этот случай подразумевает, что собственник объектов недвижимости может воспользоваться двумя налоговыми вычетами одновременно. При продаже квартиры – 1 млн. рублей, при покупке жилой площади – 2 млн. рублей. Опять же, пользоваться имущественным вычетом или вычитать затраты из наибольшей суммы – это зависит от выбора собственника жилья.
Важный момент! Срок владения недвижимостью считается с даты оформления права собственности, а не с момента заключения договора купли-продажи или ДДУ.
«Исключение составляют лишь получение наследства и участие в ЖСК. В первом случае отсчет начинается с даты смерти наследодателя, во втором – с даты полной выплаты пая. Однако если какая-то часть имущества у вас в собственности более трех лет, а другая часть этого же имущества перешла к вам недавно, то срок владения считается по первой части, потому что это всего лишь увеличение объема прав», – разъясняет руководитель департамента сопровождения сделок «СПИК недвижимость» Зоя Глазырина.
И еще вопрос, который волнует потенциальных покупателей. Подвергаются ли они каким-либо рискам, приобретая квартиру, которая была в собственности меньше трех (пяти) лет? Никакой опасности нет, заверяют юристы.
«Сделки будут проходить по стандартным схемам. Изменения по минимальному предельному сроку владения и статусу „единственного жилья“ в данном случае затрагивают только обязанности продавца квартиры по корректному исчислению налоговой базы для уплаты налога с дохода от продаваемой квартиры», – комментирует Юрий Кочергин.
Важна кадастровая стоимость
Итак, если мы владеем недвижимостью менее минимального срока – платим налог с дохода. Продали квартиру за 5 млн, отдали 650 тыс. государству. Но только есть нюанс! Еще с 2016 года в России существует привязка определения налоговой базы к кадастровой стоимости жилого помещения. Если продажная стоимость реализуемой недвижимости ниже 70% кадастра на 1 января года, в котором проходит сделка, то доходы продавца принимаются равными кадастровой стоимости объекта, умноженной на корректирующий коэффициент 0,7 (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).
Предположим, что кадастровая стоимость квартиры, которую вы продали за 5 млн, составляет 9 млн. Цена по договору купли-продажи явно меньше 70% кадастровой стоимости объекта, следовательно: 9 млн * 0,7 = 6,3 млн руб. Это и есть налоговая база. Далее вычисляем размер самого налога к уплате: 6,3 млн * 13% = 819 тыс. руб.
Обратите внимание, для договоров дарения налоговая база равна не 70% от кадастровой стоимости объекта недвижимости, а 100%.
Особенности продажи квартир менее года, 3 и 5 лет в собственности
При продаже квартиры, которая была в собственности менее 3 или 5 лет, может возникнуть необходимость оплаты НДФЛ. Это значит, что к расходам на оформление сделки придется добавить еще 13% (с разницы между ценой покупки и продажи), что при высокой стоимости недвижимости может составить весьма солидную сумму.
Справка! При реализации квартиры, бывшей меньше года в собственности, требования не меняются — налог подлежит уплате, если с продажи был получен доход.
Чтобы определиться нужно ли платить налог и какой, надо вычислить минимальный срок владения квартирой, предусмотренный НК РФ: более 3-5 лет или менее. Отсчитывается он с момента регистрации прав в ЕГРН. Если квартира перешла по наследству, то в некоторых случаях отсчет возможен со дня смерти наследодателя. Период владения считается месяцами, а не годами.
В 2016-м предельный срок были изменен (вместо 3 лет теперь 5 лет). Трехлетний срок остается только для отдельных случаев. При коротком сроке владения платится НДФЛ. Однако это не означает, что квартиру вообще нельзя продать. Любая частная собственность может быть продана, обменена или подарена, но в некоторых ситуациях возможно придется уплатить налог.
Больше информации о правилах налогообложения сделок купли-продажи в РФ найдете здесь.